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Capannoni dismessi, da vuoti inutili a risorse utili: nel Veneto, seconda regione in Italia per suolo consumato, l’indagine di Confartigianato traccia il percorso da seguire per rimediare alla situazione

presentazione dell’indagine, da sx Della Puppa, Bonomo, Giacomin, Barel

Capannoni dismessi, il Veneto ne è disseminato, ma quanti sono esattamente? A quanto potrebbe ammontare il loro valore complessivo? Quanti sono quelli recuperabili? E come? Ed il loro valore immobiliare e quello dell’indotto economico potenziale? A queste e molte altre domande risponde la prima vera ricerca originale sul fenomeno, promossa da Confartigianato Imprese Veneto, in collaborazione con IUAV e Regione del Veneto e realizzata da Smart Land (società di ricerca specializzata nel settore) che, per la prima volta, ha adottato un sistema misto di rilevazione con l’utilizzo statistico dei PAT (Piani Assetto Territorio) forniti dalla Regione, che hanno dato il dimensionamento delle superfici e le indicazioni sulla destinazione d’uso, sovrapposti ai dati catastali, che hanno dato indicazioni sulla numerosità, ed indagini originali attraverso gli strumenti forniti da google street view.

In Veneto circa 45 mila edifici inutilizzati, residenziali e non. Partiamo dal valore complessivo che viene stimato in una cifra da capogiro: un miliardo e 200 milioni di euro. Un grande patrimonio inutilizzato al quale sommare altri 2,7 miliardi di valore dei capannoni disponibili sul mercato ma non utilizzati, per un totale patrimoniale sulla carta di 3,9 miliardi di risorse non utilizzate (valori basati sulle quotazioni medie al m2 di fonte Agenzia delle Entrate abbattute in percentuale per tener conto dello stato d’uso e di conservazione dei capannoni). In totale, in Veneto ci sono quasi 45 mila edifici inutilizzati, sia residenziali che non residenziali, pari al 3,7% del totale regionale. Focalizzandosi sui capannoni, secondo i dati catastali 2016 (dato più aggiornato di quello del censimento Istat del 2011) in Veneto ci sono 92 mila capannoni (8% del totale degli edifici) di cui 10.610 quelli dismessi (12% del totale dei capannoni). Su questi si è focalizzata l’indagine, riuscendo a distinguere tra quelli inutilizzabili (da rottamare) che sono ben 4.570 (un 43% che si trova in mediocri o pessime condizioni di conservazione e ad oggi non sono utilizzabili, pari ad una superficie di poco inferiore a 12 milioni di metri quadrati abbandonati, una perdita di valore non solo economica ma anche di qualità del territorio e del paesaggio) e quelli utilizzabili. Questi rappresentano il 57% dei capannoni dismessi e sono ulteriormente suddivisibili tra quelli, 3.155 (30% del dismesso) che sono sul mercato (in vendita o affitto) ed i 2.885 (27% del dismesso) che non sono immessi sul mercato.

Inizio di un percorso da fare. “Entriamo in un tema fondamentale e lo facciamo con una indagine che è il necessario inizio di un percorso di riflessione e studio sul riutilizzo flessibile dei capannoni, o sulla loro eventuale demolizione“, afferma Agostino Bonomo, presidente Confartigianato Imprese Veneto. Che continua: “Vogliamo individuare, insieme ad esperti di vari ambiti, delle soluzioni per affrontare e superare questa situazione. Nel concreto oggi sappiamo, ad esempio, che del 57% di fabbricati dismessi, 3.155 possono essere oggetto di agevolazioni per la riconversione e trasformazione ad esempio mediante cambi di destinazione d’uso, riduzione degli oneri, sostegno al frazionamento, sostegno ad affitti agevolati. E 2.885 possono avere riutilizzi alternativi come: leasing del lastrico solare, incentivi agli usi temporanei degli spazi etc”. “Si tratta di un progetto di ampio respiro, sul medio-lungo termine – aggiunge il leader degli artigiani veneti – che deve essere accompagnato da adeguati strumenti di supporto finanziario, mettendo in sinergia risorse pubbliche e private. La ricerca è entrata anche nell’ambito del valore potenziale dato dalla valorizzazione degli immobili recuperabili. La riconversione e il riutilizzo di questo patrimonio, riqualificandolo e intervenendo con azioni ad hoc, potrebbe portare alla creazione di un indotto pari a 7,9 miliardi. Un ottimo motivo per impegnarci tutti per migliorare la qualità delle aree industriali, soprattutto in collaborazione con gli Enti locali. Anche la demolizione dei manufatti irrecuperabili e il recupero globale di aree abbandonate è un valore attraverso, ad esempio, le potenzialità della legge regionale 11 del 2004 sui crediti edilizi, con recupero di suolo e “trasferimento” della volumetria demolita in altri luoghi, così da ridurre la perdita di valore dei manufatti esistenti e renderli commerciabili”.

Risultati più eclatanti della ricerca: in Veneto ci sono 5.679 aree produttive con una media di 10 aree produttive per comune e una superficie totale di 41.295 ettari. La provincia di Treviso è quella con più aree produttive per comune, pari a 14 con una superficie media di 5,4 ettari. Vicenza è la provincia con il valore più alto di capannoni, pari al 22% del totale regionale, e di capannoni dismessi, pari al 20% del totale regionale. L’area centrale del Veneto è quella con il numero più elevato di capannoni dismessi ma nella mappa è ben visibile tutta l’incidenza dell’area produttiva e della pedemontana. In Veneto le stime dell’indagine contano ben 135 comuni con una percentuale di capannoni dismessi sul totale del patrimonio inutilizzato (residenziale e non residenziale) superiore al 35%. In questo quadro, negli ultimi anni le compravendite di capannoni sono crollate (-41% rispetto al 2006) ma nonostante questo crollo la quotazione di mercato ha perso solo il 3,6% di valore, passando da 500 a 482 euro/mq, un valore che in molti casi si può ritenere comunque non appetibile. Rispetto alla media nazionale c’è un incremento del valore medio delle quotazioni dei capannoni in Veneto che si scontra con un uso più flessibile e un riuso economicamente appetibile di queste risorse oggi inutilizzate.

“Vogliamo un Veneto più consu(meno) e meno consu(mone) -conclude Bonomo –. Non a caso oggi ci siamo trovati a Padova (il comune veneto con il consumo di suolo più elevato con il 49,2%) in un Veneto che è la seconda regione in Italia per incidenza della superficie di territorio consumato, pari al 12,21% del territorio regionale, dove il 54% dei comuni superano la media regionale di consumo di suolo e il 22% dei comuni supera il 20% di territorio consumato. Come? Innanzi tutto con le sinergie, partendo dal protocollo di intesa tra noi, IUAV e Regione Veneto che prende il via con questa prima mappatura e che proseguirà con la medesima metodologia a livello territoriale al fine di portare Comune per Comune a capire cosa c’è e cosa farne. Lanciamo una campagna “del diversamente capannone” per accompagnare i territori a trasformare edifici brutti che non portano ricchezza in nuovi luoghi anche del terziario (scuole, biblioteche etc) con un po’ di fantasia (ci sono già start up in questo ambito). Infine a partire dalla recente legge regionale sul contenimento del consumo di suolo, che offre ottime opportunità, invitiamo la Regione Veneto a redigere un decalogo di indicazioni concrete da fornire ai comuni che devono attivarsi per procedere, con politiche specifiche di intervento anche nella logica “win win” (tutti vincono) di collaborazione pubblico/privato, a “portare a terra” gli obiettivi della legge. E sempre alla Regione ci appelliamo affinché colmi, al più presto, il ritardo nel riordino delle aree attrezzate con gli APEA (aree produttive ecologicamente attrezzate) e APSEA (aree produttive socialmente e ecologicamente attrezzate) già attivi su altre aree del Paese. A questo link, potete consultare la sintesi dell’indagine.

Fonte: Servizio stampa Confartigianato Imprese Veneto

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